Das Thema Mieten und Mietpreise ist aktuell wie nie zuvor. Speziell in deutschen Großstädten wie München nimmt die Entwicklung der Mieten stetig an Brisanz zu. Mit dem Mietspiegel hat der Gesetzgeber den Kommunen ein Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgegeben, um sowohl für Mieterinnen und Mieter wie auch Vermieterinnen und Vermieter die größtmögliche Sicherheit zu bieten, um die zulässige Miete für ein Wohnobjekt zu ermitteln.
Der qualifizierte Mietspiegel für München als Begründungsmittel für Mieterhöhungen
Seit 20 Jahren veröffentlicht die Landeshauptstadt München regelmäßig einen qualifizierten Mietspiegel. Zunächst alle vier Jahre, seit 2015 alle zwei Jahre, so dass die Aktualisierung häufiger vorgenommen wird als vom Gesetzgeber verlangt. Ein qualifizierter Mietspiegel unterscheidet sich von einem einfachen Mietspiegel darin, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretungen der Vermieterinnen und Vermieter sowie Mieterinnen und Mieter anerkannt werden muss. Da der Mietspiegel für München 2023 im März 2023 vom Stadtrat der Landeshauptstadt München als qualifizierter Mietspiegel anerkannt wurde, muss er von Vermieterinnen und Vermietern bei einer Mieterhöhung berücksichtigt werden. Und bei Abschluss eines neuen Mietvertrags darf die Miethöhe maximal 10% über dem Mietspiegel-Wert liegen.
Langjährige Zusammenarbeit zwischen der Landeshauptstadt München, Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) und Kantar
Seit mehreren Jahrzehnten greift die Landeshauptstadt München für die Datenerhebung auf Kantar (und seine Vorgänger) zurück. Seitdem qualifizierte Mietspiegel erstellt werden (2003) besteht die Zusammenarbeit zwischen Stadt, LMU und Kantar.
Die Stichprobenziehung wird dabei gemeinsam abgestimmt, im Anschluss übernimmt Kantar die Steuerung und Durchführung der Befragungen sowie die Datenprüfung und -aufbereitung. Der Lehrstuhl für Statistik der LMU, geleitet von Prof. Dr. Göran Kauermann, führt die Regressionsanalyse durch, die Grundlage für die Mietspiegelübersicht ist. Nach Fertigstellung der Ergebnisse werden wiederum gemeinsam die Mietspiegelbroschüre und die zugehörige Dokumentation erstellt. Die Broschüre ist kostenlos erhältlich und auch unter 2023.mietspiegel-muenchen.de zu finden. Dort steht auch ein aktueller Onlinerechner zur Verfügung, der es allen Münchner Vermieterinnen und Vermietern und Mieterinnen und Mietern ermöglicht, die ortsübliche Miete für ein Wohnobjekt zu ermitteln.
Die drei Teilstudien des Mietspiegelprojekts
Zur Erstellung des Mietspiegels führt Kantar drei Befragungen durch: Die Kontaktbefragung, die Hauptbefragung und die Vermieterbefragung. Zu Beginn eines jeden Mietspiegelprojekts stellt das Amt für Statistik der Landeshauptstadt München Kantar eine Stichprobe zur Verfügung, deren Basis die Einwohnermeldeamtsdatei ist. Hierbei werden – soweit möglich – durch Eigentümerinnen und Eigentümer selbstgenutzter Wohnraum, geförderte Wohnungen und Wohnheime schon aussortiert. Beim aktuellen Projekt hat Kantar insgesamt 83.000 schriftliche Einladungen zur Kontaktbefragung an Münchner Haushalte verschickt. Die Antworten konnten sowohl postalisch als auch online an Kantar übermittelt werden. Bei Nicht-Teilnahme erhielten die entsprechenden Haushalte nach wenigen Wochen ein Erinnerungsschreiben. Gut 20.000 Münchner Haushalte nahmen im Zeitraum Januar 2022 bis Mai 2022 an dieser Befragung teil. Anhand der Antworten aus der Kontaktbefragung ermittelte Kantar, ob ein Haushalt für den Mietspiegel relevant ist und ob die Bereitschaft zur Teilnahme an der Hauptbefragung vorliegt. Ein Haushalt ist zum Beispiel nicht mietspiegelrelevant, wenn in den letzten sechs Jahren keine Mieterhöhung erfolgte oder wenn es sich um ein Untermietverhältnis oder geförderten Wohnraum handelt.
Die ausführlichen Hauptinterviews wurden durch speziell für den Mietspiegel geschulte Interviewerinnen und Interviewer persönlich oder telefonisch durchgeführt. Die Teilnehmerinnen und Teilnehmer konnten sich dabei die Befragungsmethode aussuchen. Insgesamt wurden ca. 3.200 Hauptinterviews durchgeführt. In diesen Interviews erhebt Kantar umfassende Details zu Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen. Außerdem wird die Adresse der Vermieterin / des Vermieters erfragt, um die abschließende Vermieterbefragung durchführen zu können. Bei dieser dritten Studie geht es vor allem um Informationen zur energetischen Beschaffenheit der Wohnung, die Mieterinnen und Mieter eventuell nicht vorliegen.
Ergebnisse des Mietspiegels für München 2023
Der Mietspiegel für München 2023 weist eine durchschnittliche ortsübliche Nettomiete von 14,58 Euro pro Quadratmeter aus. (2021: 12,05 Euro; 2019: 11,69 Euro). Damit beträgt die Steigerung der durchschnittlichen Miete 21,0 Prozent im Vergleich zum Mietspiegel 2021 und 24,7 Prozent im Vergleich zum Mietspiegel 2019. Der Quadratmeterpreis für Bestandsmieten liegt beim Mietspiegel 2023 durchschnittlich bei 13,72 Euro, der von Neuvermietungen bei 16,07 Euro.
Für alle Rückfragen zum Mietspiegel und zur Unterstützung bei der Anwendung des Mietspiegels steht die Mietberatung der Landeshauptstadt München zur Verfügung: https://stadt.muenchen.de/infos/mietspiegel.html